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本報(bào)記者 王麗新

“金九”不“金”，秋意涼涼。在“金九”樓市中秋小長(zhǎng)假之戰(zhàn)中，百?gòu)?qiáng)房企使出渾身解數(shù)搞營(yíng)銷，重新啟用渠道帶客、特價(jià)房促銷、砸金蛋、送家電等模式，結(jié)果可謂是在“偏熱”中剎車，直接“入秋”。

據(jù)居理買房網(wǎng)AI大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年中秋小長(zhǎng)假，北京等全國(guó)26個(gè)重點(diǎn)城市成交量同比有不同程度下降。不過區(qū)域、城市分化較大，也有杭州等少數(shù)城市同比實(shí)現(xiàn)上漲。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年中秋假期，大部分城市樓市降溫退燒，整體市場(chǎng)進(jìn)入下行通道。以北京為例，中秋小長(zhǎng)假前兩天，新建商品房住宅網(wǎng)簽234套，二手房住宅161套；而對(duì)比來(lái)看，今年端午小長(zhǎng)假前兩天，新建住宅網(wǎng)簽351，二手房住宅227套。相隔三個(gè)多月時(shí)間，新建住宅成交量下降33%，二手房住宅下降29%。

“二手房房貸放款太難了，一般都超過3個(gè)月，大家都在排隊(duì)，排多久不知道，很多銀行的額度可能要等明年了?！币晃恢薪闄C(jī)構(gòu)資深經(jīng)理向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這已經(jīng)影響到新房市場(chǎng)，因?yàn)樵诖媪拷灰渍急容^高的城市中，賣一套二手房再買一套新房的連環(huán)單普遍較多，二手房不出，新房難進(jìn)，交易只能暫時(shí)擱置。

降溫退燒成主旋律

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后性，中秋小長(zhǎng)假的網(wǎng)簽量不能代表當(dāng)下市場(chǎng)的真實(shí)表現(xiàn)，但市場(chǎng)確實(shí)降溫退燒了。

不止北京，全國(guó)重點(diǎn)城市進(jìn)入8月份后，銷售熱度明顯大不如前。一個(gè)“降”字，幾乎波及了從新房、二手房、土地市場(chǎng)到房企融資的各個(gè)端口，反映出調(diào)控政策對(duì)樓市的全面影響。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國(guó)有66個(gè)城市新房市場(chǎng)成交量環(huán)比持續(xù)下滑。

“疫情、嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、二手房停貸、第二輪集中供地延期后出現(xiàn)流拍，這都對(duì)新房市場(chǎng)造成沖擊。與今年的市場(chǎng)峰值相比，7月份，有些樓盤成交量腰斬，8月份甚至下降了70%?！币晃坏禺a(chǎn)操盤手告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，在北京市場(chǎng)，個(gè)別樓盤出現(xiàn)了每平方米降價(jià)5000元-6000元出售的情況，這對(duì)市場(chǎng)上的競(jìng)品造成極大壓力。

“在居理買房網(wǎng)平臺(tái)上，百?gòu)?qiáng)房企部分樓盤單價(jià)下降區(qū)間在幾百元到幾千元不等?！本永碣I房網(wǎng)CEO王鵬向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企急于換量的原因有以下幾個(gè)方面：一是二次土拍在即，開發(fā)商需要有比較充足的現(xiàn)金流來(lái)應(yīng)對(duì)；二是大部分開發(fā)商“三道紅線”指標(biāo)控制的效果不佳，需要現(xiàn)金流緩解；三是不想把全部賭注都放在四季度去和大部隊(duì)搶占市場(chǎng)。

“通常來(lái)講，每年的雙節(jié)是開發(fā)商搶回款的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，因?yàn)榇蟛糠址科笕?0%（部分為70%左右）的銷售任務(wù)都要在下半年完成，因此，大的節(jié)點(diǎn)就顯得尤為重要。9月份、10月份的假期較多，看房、成交都會(huì)比較集中，因此被稱為‘金九銀十’?！蓖貔i表示，但在“房住不炒”的大趨勢(shì)下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)趨于平穩(wěn)，客戶也會(huì)越來(lái)越理性。

事實(shí)上，按照一般的銷售節(jié)奏，“金九銀十”銷售旺季的背后邏輯是，開發(fā)商一季度買地的項(xiàng)目在這兩個(gè)月可集中入市，供應(yīng)量集中大增之下，交易量自然水漲船高。

近幾年，開發(fā)商為了加快周轉(zhuǎn)速度，當(dāng)年買地當(dāng)年入市當(dāng)年轉(zhuǎn)化為銷售額，已經(jīng)是成熟流程。但今年22城集中供地歷時(shí)3個(gè)月時(shí)間，于6月份收官，這打亂了房企慣常的新增供貨節(jié)奏。

“北京首輪集中供地成交的土地，預(yù)計(jì)9月底才開始逐漸入市，10月份達(dá)到頂峰。屆時(shí)，市場(chǎng)上將有29個(gè)項(xiàng)目總計(jì)約2萬(wàn)套住宅待售，成交量或有變化?！睆埓髠ハ颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者表示，但從基本面來(lái)看，今年前8個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控420次，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量連續(xù)5個(gè)月下調(diào)，疊加信貸收緊等因素，逐漸影響房?jī)r(jià)。比如，二手房放款難已經(jīng)全面抑制市場(chǎng)活躍，特別是一線、二線城市當(dāng)下放款周期已經(jīng)超過3個(gè)月，成交量不斷減少，樓市已經(jīng)明顯進(jìn)入下行通道。

渠道費(fèi)上漲 房企搶客忙

“針對(duì)雙節(jié)，房企在營(yíng)銷方面主要通過推出特價(jià)房、房源加推、砸金蛋、送家電等打折促銷活動(dòng)實(shí)現(xiàn)快速銷售和去化，與此同時(shí)恢復(fù)了對(duì)渠道的使用，并提高了渠道費(fèi)用的點(diǎn)位。”王鵬如是稱。

另?yè)?jù)上述地產(chǎn)操盤手向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，在北京東南部某個(gè)樓盤，開發(fā)商缺錢，為了搶奪市場(chǎng)上有購(gòu)買能力的客源，給中介帶客的渠道費(fèi)點(diǎn)位高達(dá)10%，這是極為少見的現(xiàn)象，可見其對(duì)現(xiàn)金流的渴望程度和銷售壓力之大。

“每年下半年的渠道費(fèi)用都會(huì)不同程度的上升，通常在12月份達(dá)到頂峰。”王鵬向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，不同城市的費(fèi)用情況不同，大部分會(huì)控制在1.5%-3%，但是部分特殊城市的一些項(xiàng)目也會(huì)達(dá)到5%-10%。

不得不說，搶客源是目前開發(fā)商營(yíng)銷端口的第一要?jiǎng)?wù)。不管當(dāng)下付出多少代價(jià)，有現(xiàn)金回流才有其他。

鑒于金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企資金鏈的敏感程度，以及融資端受阻等多重壓力，通過自身渠道生血是“傷害值”相對(duì)較小的有效手段。不過，從當(dāng)下市場(chǎng)反饋來(lái)看，不及預(yù)期或是大概率事件。

對(duì)此，張大偉直言，預(yù)計(jì)今年“金九銀十”將是多年以來(lái)最冷清的一年，多家房企資金鏈壓力大，不排除后續(xù)出現(xiàn)明顯降價(jià)的可能，樓市已經(jīng)進(jìn)入了下行通道。