云南昆明的高女士遇到鬧心事:她2017年在龍湖半山樓盤內(nèi)部認(rèn)購了一套位于33層的房屋,但發(fā)現(xiàn)近期封頂?shù)臉欠恐挥?1層。她為這套不存在的“空氣房”維權(quán)至今,房款和房屋都無著落。目前,這個(gè)樓盤共有190余套違規(guī)預(yù)售房產(chǎn)生糾紛。
盡管國家三令五申禁止未取得預(yù)售許可證提前賣房,但未批先售行為屢禁不絕,消費(fèi)者維權(quán)困難,深陷錢房?jī)煽盏木车亍?/p>
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昆明一31層的樓賣出33層的房 開發(fā)商稱內(nèi)部團(tuán)購協(xié)議無效
位于云南昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的龍湖半山樓盤6棟高層樓房近期封頂。據(jù)了解,這個(gè)項(xiàng)目今年3月才拿到預(yù)售許可證,但早在2016年,就以內(nèi)部團(tuán)購的名義在銷售。
高女士告訴“新華視點(diǎn)”記者,2017年1月,在銷售人員申某的推銷下,她簽訂了“團(tuán)體認(rèn)購協(xié)議”,以每平方米3200元的“內(nèi)部?jī)r(jià)”購買了3棟33層A1號(hào)住房,房款35萬余元,首付30%,交房時(shí)間為2018年6月30日前。
早已過了交房時(shí)間,樓房遲遲未能完工。近期高女士聽說封頂了,趕忙來確認(rèn)。“沒想到我買的3棟總共只有31層,根本就沒有33層!”她氣憤地說。
該項(xiàng)目開發(fā)商——云南天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司回應(yīng)稱,賣房給高女士的銷售公司沒有獲得授權(quán),使用的公章是假章,購房款也沒有進(jìn)入天駿公司賬戶,“此前的認(rèn)購協(xié)議無效,與天駿公司無關(guān),請(qǐng)走司法程序。”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),就在高女士等業(yè)主交付認(rèn)購金后不久,天駿公司資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目停工。2018年,債權(quán)人重組了公司,更換了法定代表人和管理層,項(xiàng)目重新開工。在這場(chǎng)房企內(nèi)部債務(wù)糾紛中,196套違規(guī)預(yù)售房變成了“空中樓閣”,購房款也不知去向。
違規(guī)預(yù)售是國家多年來三令五申的治理重點(diǎn),但一些房地產(chǎn)公司通過內(nèi)部認(rèn)購等說法依然我行我素。西安的李女士2016年4月內(nèi)部認(rèn)購了紫杉莊園一處房產(chǎn),并支付了全部房款。后來因房?jī)r(jià)大幅上漲,開發(fā)商以程序違規(guī)為由提出認(rèn)購協(xié)議無效。
看似合規(guī)的認(rèn)購協(xié)議為何“一推就倒”?接受了多起商品房銷售糾紛咨詢和代理的云南冰鑒律師事務(wù)所執(zhí)行主任陳澤表示,內(nèi)部認(rèn)購不受法律保護(hù),雖然簽訂了協(xié)議,但由于無法進(jìn)行網(wǎng)簽備案,房屋可以被再次出售,甚至用于抵押。
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管不住、罰不了?
早在2010年,住建部就明確規(guī)定:未取得商品房預(yù)售許可,以內(nèi)部認(rèn)購等名義向購房者收取誠意金或房款,屬于違規(guī)銷售。
2018年6月,住建部聯(lián)合六部委在全國30個(gè)城市開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。記者從云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處了解到,云南省共檢查了2166個(gè)項(xiàng)目,處理637起,違規(guī)銷售不在少數(shù)。
2019年6月,云南省住建廳下發(fā)《關(guān)于持續(xù)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象整治工作的通知》,查處亂象144件,其中涉及不按期交房、違規(guī)銷售等占67%。
開發(fā)商為何頂風(fēng)違規(guī)預(yù)售?多位業(yè)內(nèi)人士表示,開發(fā)商都希望能加快資金回籠速度,多年來,種種原因?qū)е骂A(yù)售許可規(guī)定停留在紙上,違規(guī)預(yù)售反而成了行業(yè)“慣例”,只要不出問題,一般也就無人過問。
出售“空氣房”的龍湖半山樓盤曾在長達(dá)數(shù)月的時(shí)間里,堂而皇之地在售樓部公開未批先售為何沒人管?
昆明市經(jīng)開區(qū)住建局回應(yīng)稱,經(jīng)開區(qū)商品房預(yù)售管理及許可證發(fā)放工作由昆明市住建局負(fù)責(zé),未辦理預(yù)售許可的違法違規(guī)行為查處由昆明市城市管理綜合行政執(zhí)法局負(fù)責(zé),該局沒有對(duì)違法預(yù)售行為的調(diào)查處理權(quán)限。而昆明市住建局局長陳漢表示,房屋預(yù)售按照要求確實(shí)由市局審批,但監(jiān)管則由市區(qū)兩級(jí)住建局一起進(jìn)行。
“內(nèi)部認(rèn)購有一定隱蔽性,糾紛爆發(fā)又有滯后性,監(jiān)管部門難以及時(shí)獲取樓盤違規(guī)線索。”云南省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處副處長張靈說。
對(duì)于違規(guī)預(yù)售如何處罰?張靈介紹,根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定,“擅自預(yù)售商品房,沒收違法所得,可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。”她認(rèn)為,違法所得難以界定,沒收也難以執(zhí)行,“購房款都是老百姓的錢”。
受訪住建部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,內(nèi)部認(rèn)購?fù)ǔ0l(fā)生在資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難或爛尾重組的樓盤,在執(zhí)法中如果處罰過重、罰款過多,容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈再次斷裂,更加損害購房者的權(quán)益。
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違法成本低 監(jiān)管處罰仍需加力
記者近日了解到,昆明市住建局已將龍湖半山樓盤780套房源全部鎖定,停止網(wǎng)簽備案,并要求企業(yè)妥善處理196戶涉及的問題。該樓盤開發(fā)商承諾,不逃避應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,并制定提交了對(duì)應(yīng)的初步處置方案:要求退款的客戶予以退款,要房的客戶結(jié)合目前房?jī)r(jià)予以優(yōu)惠,“空氣房”可更換同戶型房源,不能達(dá)成一致的建議走司法程序。
國家明確要求,各地要切實(shí)履行房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的主體責(zé)任,根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況,制定工作方案,細(xì)化工作任務(wù),全面排查、精準(zhǔn)打擊。
“監(jiān)管與處罰應(yīng)該監(jiān)管前置,處罰只是一種手段而不是目的,房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)違法行為應(yīng)及早制止,這需要各級(jí)主管部門積極研究管理辦法,創(chuàng)新管理手段。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海說,住建部門不應(yīng)“坐堂執(zhí)法”,要走進(jìn)市場(chǎng),深入問題最突出、消費(fèi)者利益受侵害最嚴(yán)重的一些領(lǐng)域,精準(zhǔn)監(jiān)管和執(zhí)法。
云南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)事周大研認(rèn)為,違法成本太低,懲罰力度不夠,難以對(duì)房企起到震懾作用。“現(xiàn)行的違規(guī)懲處力度并未成為房企的‘高壓線’,如果僅靠行業(yè)自律,企業(yè)難免會(huì)鋌而走險(xiǎn)。”
云南凌云律師事務(wù)所副主任孫文杰律師說,如存在銷售“空氣房”、非法占有款項(xiàng)等情況,涉嫌構(gòu)成偽造合同詐騙罪等,應(yīng)協(xié)同公安機(jī)關(guān)介入,嚴(yán)厲打擊違法犯罪行為。
專家提醒,各級(jí)住建部門在門戶網(wǎng)站上公布了樓盤預(yù)售許可信息,消費(fèi)者購房時(shí),應(yīng)查看樓盤《商品房預(yù)售許可證》,對(duì)未取得該證的項(xiàng)目,不要購買或支付定金。
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