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□ 關注物業(yè)那點事

□ 本報記者 文麗娟

漫畫/李曉軍

(資料圖片僅供參考)

小區(qū)公共收益多少,具體花在哪兒了——這兩個問題對于北京市朝陽區(qū)某小區(qū)居民李先生來說,完全一頭霧水,因為“物業(yè)沒公示,問了也不告知”。

自2018年在該小區(qū)安家后,李先生年年按時交物業(yè)費,但對于物業(yè)公司的服務質(zhì)量,他一直很不滿意,尤其是對方多年來從未向業(yè)主公示過小區(qū)公共收益,即使他和鄰居們多次在業(yè)主群里@物業(yè),甚至上門要求其將收支明細公開,但始終未得到明確回應。

根據(jù)民法典第二百八十二條規(guī)定,建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共同部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。

實際工作中,很多小區(qū)將公共設施委托給物業(yè)公司來經(jīng)營管理,業(yè)主并不參與其中。時間一長,這些公共收益容易被物業(yè)公司支配使用,一些業(yè)主忽視甚至“放棄”了這部分權利。《法治日報》記者近日走訪北京市多個小區(qū)發(fā)現(xiàn),不少小區(qū)公共收益賬目鮮見公布,多數(shù)業(yè)主對該收益也知之甚少。

多名受訪專家指出,管好小區(qū)公共收益這筆賬,既關系居民的生活質(zhì)量,也體現(xiàn)社會基層治理的能力。在相關法律法規(guī)明確公共收益歸屬的前提下,應當強化小區(qū)物業(yè)信息公開透明力度,保障業(yè)主知情權,同時完善監(jiān)督管理機制,增強業(yè)主的法律意識,以法治解開公共收益之“謎”。

公共收益來源廣泛

多數(shù)業(yè)主不甚了解

記者隨機采訪了北京、天津、湖南、廣東等地20多位業(yè)主后發(fā)現(xiàn),多數(shù)業(yè)主對于小區(qū)設施哪些屬于業(yè)主共有財產(chǎn)、哪些收益應歸業(yè)主所有并不了解。

“每天都會看到小區(qū)地下車庫入口、電梯間的廣告,但因為平時工作比較忙,根本沒想廣告收益的事情,以為它們都是歸物業(yè)所有?！奔易V東省汕頭市某小區(qū)的張先生告訴記者,商品房小區(qū)多多少少都有些收益,但具體包括哪些內(nèi)容,自己講不清楚。

事實上,近年來,小區(qū)經(jīng)營性收入來源日趨多樣。

據(jù)物業(yè)人員李輝(化名)介紹,小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益,如戶外廣告、電梯廣告、外墻墻體廣告等;停車泊位收入;經(jīng)營性用房收入;占用公共區(qū)域經(jīng)營的快遞柜、販賣機等收入;電瓶車充電樁收入;公共部位征收補償款;利用公共配套如活動場地、會所、游泳池經(jīng)營收入;部分通信運營管理費;物業(yè)管理用房的收益;因損壞小區(qū)公共設施進行的賠償……這些都是小區(qū)公共收益來源。

他以其所供職的浙江省杭州市某小區(qū)為例,向記者詳細算了一筆賬:該小區(qū)位于地鐵口,交付近8年,共8幢住宅、2幢商住,一年經(jīng)營性收入約60萬元。

“電梯廣告、停車泊位收入是大頭。”李輝說,部分電梯安裝了25寸的液晶屏廣告,每塊租金約1700元/年;每部電梯有3塊框架廣告,每塊租金約700元至800元/年;每部電梯有1塊電梯門貼紙廣告,每塊租金約800元/年。這就意味著,該小區(qū)每年每部電梯憑借電梯廣告,收入就在4000元左右。停車泊位收入則主要包括地上和地下,地上臨時車位對外經(jīng)營,5元/小時,每天30元封頂;地下公共配套車位,月租金為400元至500元/個。根據(jù)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)簽署的物業(yè)合同,該部分收入由業(yè)主與物業(yè)公司五五分成。

記者近日走訪北京市10多個小區(qū)發(fā)現(xiàn),這些小區(qū)的公共區(qū)域——電梯間、樓道內(nèi)、小花園、樓體外墻、公告欄等處,都張貼或懸掛著各式各樣的商業(yè)廣告。隨意走進一個小區(qū)高層住宅樓的電梯間,觸目所及的是多個電梯廣告,記者粗略數(shù)了數(shù),4個框架廣告、1個紙質(zhì)廣告、1個電子屏廣告將電梯間的四面墻占滿了。

在北京從事廣告行業(yè)的曾先生告訴記者,小區(qū)內(nèi)的墻體廣告、燈箱廣告根據(jù)面積大小、廣告內(nèi)容等,年收入至少在1萬元以上。

記者還在現(xiàn)場看到,一些小區(qū)樓宇間的空地上安裝了不少自動飲水機、快遞柜、牛奶販賣機、礦泉水販賣機等。而根據(jù)目前的市場價,一般每臺快遞柜的租金在3000元至4000元/年,每臺礦泉水和牛奶販賣機租金約3000元/年。

“在一些沒有業(yè)委會的小區(qū),這些公共收費項目容易成為物業(yè)的隱性收入。這些隱性收入中,除了廣告費、占地費,還有不常見的寬帶入場費、通信基站收費等?！崩钶x說,這些收入按理說都應歸全體業(yè)主所有,但實際上多數(shù)小區(qū)的公共收益都進了物業(yè)的收入賬目,且這部分收入十分可觀,有的甚至占到物業(yè)總收入的近三分之一。

收益去向鮮有公示

矛盾糾紛頻頻發(fā)生

隨著小區(qū)公共收益水漲船高,對于收益的處置成了一個敏感問題。

根據(jù)物權法第七十條規(guī)定,業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

一些地區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定也明確,小區(qū)配套設施場地租金及收費標準,由業(yè)主委員會與入住單位協(xié)商合同約定,未成立業(yè)主委員會的物業(yè)服務企業(yè)與入住單位協(xié)商合同約定,應當向全體業(yè)主公示征求意見,并定期將屬于全體業(yè)主的公共收益部分及必要開支進行公示。

如《北京市物業(yè)管理條例》規(guī)定,物業(yè)服務人員應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設置公示欄,如實公示、及時更新“上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與專項維修資金使用情況”,并且可通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主。

“一方面,業(yè)主需要知道收益的多少以及用在何處;另一方面,業(yè)主也要了解和判斷收益使用的合理性?！北本┦新蓭焻f(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會副秘書長秦亮平說。

在記者走訪的10多個小區(qū)中,只有2個小區(qū)物業(yè)對公共收益收支明細進行了公示,3個小區(qū)物業(yè)能夠滿足業(yè)主查看賬目的需求。而那些未公示賬目的小區(qū)物業(yè)給出的解釋多半是“一般在第一季度公示,現(xiàn)在已經(jīng)撤下來了”。

記者注意到,目前小區(qū)公共收益的公示方式仍然以傳統(tǒng)的貼公告為主,新媒體如微信或QQ群、小程序、App等方式的應用程度偏低,這也使得不少居民不能及時了解公共收益去向。

早在2021年3月,江蘇省消費者權益保護委員會針對12000多份樣本的一份調(diào)查報告顯示,小區(qū)公共收益等信息不透明、業(yè)主知情權得不到保障的現(xiàn)象極為普遍。

調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示,超過六成受訪者認為小區(qū)公共收益使用不夠合理,主要體現(xiàn)在“公共收益使用的決定權,主要掌握在物業(yè)手中”“使用金額與公共賬戶余額對不上”“物業(yè)公開的維修費用明顯高于市價”以及“物業(yè)總是先使用資金,而后通知業(yè)主”等方面。

正因為如此,一些對公共收益比較了解的業(yè)主在接受記者采訪時稱,“即使有公示,真實性也難以判斷,倒不如不去關注,落個自在”。

不過,隨著近年來業(yè)主維權意識逐漸提高,公共收益的使用往往成為物業(yè)糾紛的一個焦點。記者在中國裁判文書網(wǎng)以“物業(yè)+公共收益”為關鍵詞檢索發(fā)現(xiàn),2016年相關文書約470條,2017年增至近780條,2018年躍升至近1500條,此后3年都達到3000條以上。

今年9月,一則“小區(qū)物業(yè)拒交經(jīng)營收入,業(yè)委會起訴追索137.5萬獲法院支持”的消息引發(fā)社會熱議。

2012年9月至2021年2月,某物業(yè)公司一直為江蘇省南通市某小區(qū)提供服務。在服務合同到期前,物業(yè)公司將提供服務期間的多種經(jīng)營收入、臨時停車費收入進行了審計并公示。2021年2月底撤場后卻遲遲未將上述收入交接給小區(qū)業(yè)委會,后者根據(jù)業(yè)主代表大會決議,決定提起訴訟,在扣除經(jīng)營成本基礎上,向物業(yè)公司追索小區(qū)公共收益137.5萬元。

法院審理認為,小區(qū)內(nèi)的停車費及其他經(jīng)營收入均屬于全體業(yè)主共有,物業(yè)公司理應將屬于該小區(qū)全體業(yè)主共有的收入交付給業(yè)主,其逾期支付構成違約,應承擔繼續(xù)履行、賠償損失等違約責任,判決支持小區(qū)業(yè)委會的訴求。

細化收益管理規(guī)則

探索新型監(jiān)督方式

根據(jù)相關法規(guī),經(jīng)營性收益的分配權和使用,決定權在業(yè)主大會,但召開業(yè)主大會必須要半數(shù)以上業(yè)主參加,實際操作難度大。如今許多小區(qū),動輒上千住戶,業(yè)主們因為工作忙、怕麻煩、個人力量小等原因,無法形成有效監(jiān)督。

監(jiān)督乏力,導致關于公共收益的最終使用不斷出現(xiàn)紛爭。采訪中,記者發(fā)現(xiàn),一些業(yè)主出于“與其看不到一些東西,還不如發(fā)到手上踏實一點”的心態(tài),提倡將收益用于發(fā)放福利;有的物業(yè)公司則認為,這筆錢可用于補充小區(qū)專項維修資金、改善共用設施設備,或者作為物業(yè)費的補貼。

如何管好這筆賬,考驗社區(qū)基層治理智慧。對此,各地進行了積極探索。

2019年7月,浙江省杭州市出臺物業(yè)經(jīng)營性收支信息公示試點工作方案,要求業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)把每個月的物業(yè)經(jīng)營性收支項目、金額、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平臺,業(yè)主經(jīng)實名認證后,可通過信息平臺查詢本人所在物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營性收支情況。與此同時,杭州在業(yè)主委員會相關工作制度(試行)中明確,原則上物業(yè)經(jīng)營收益的50%以上應當用于物業(yè)公共部位、共用設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金。

此后,多地在制定相關條例時也引導業(yè)主將經(jīng)營性收益投向小區(qū)設施維護。

今年9月,福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳會同多部門出臺住宅小區(qū)公共收益管理辦法(試行),規(guī)定前期物業(yè)服務期間,物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)《前期物業(yè)服務合同》約定住宅小區(qū)共有部分的經(jīng)營管理事項,物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營管理費用支出不得超過公共收益的30%。業(yè)主大會成立后,經(jīng)業(yè)主大會決定,業(yè)主委員會賬戶的公共收益可以用于維修和更新、改造住宅小區(qū)共有部分以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費等公共開支,也可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)服務費用、水電公攤費用以及業(yè)主大會決定的其他事項支出。

一個月后,江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳制定業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(試行),規(guī)定業(yè)主共有部分收益應當優(yōu)先用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金。業(yè)主共有部分收益應當單獨列賬。業(yè)主大會應當設立業(yè)主共有資金賬戶,共有資金賬戶由業(yè)主委員會管理。

還有一些地方探索建立共管賬戶,規(guī)范保管、使用程序,讓小區(qū)公共收益更透明。

今年9月,安徽省合肥市人民政府辦公室公布的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例(草案征求意見稿)》擬規(guī)定,住宅小區(qū)公共收益應當單獨列賬,接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會成立前,物業(yè)服務企業(yè)應當與鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處設立公共收益共管賬戶;業(yè)主大會成立后,經(jīng)業(yè)主大會同意,業(yè)主委員會可以與鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處設立公共收益共管賬戶。

在秦亮平看來,設立共管賬戶,單獨列賬,由物業(yè)去運營管理,相應的收益直接進入共管賬戶,扣除相應合理管理成本外,利潤按照約定比例分配。此舉既可以激發(fā)物業(yè)公司經(jīng)營的能動性,又能很好地監(jiān)督其收益和使用的情況,還有利于保障業(yè)主的共同權益,可以實現(xiàn)雙贏。

秦亮平提醒,隨著小區(qū)使用年限增加,小區(qū)的配套設施會不斷老化,同時業(yè)主也會產(chǎn)生新的需求,但維修資金是有限的,所以通過公共收益來補充維修資金是比較科學的方式。物業(yè)管理條例第五十四條也規(guī)定,公共收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。在小區(qū)維修資金充裕的前提下,在業(yè)主大會授權的范圍內(nèi),利用公共收益給業(yè)主發(fā)紅包或日常用品等方式分享收益,也可以在一定程度上提高業(yè)主的積極性和小區(qū)的治理效能。

為了更好地破解小區(qū)公共收益監(jiān)管難題,秦亮平建議,各地還可以探索多種新型監(jiān)督方式,如包干制,將小區(qū)的公共經(jīng)營性收益整體打包給物業(yè)公司,由其支付固定的收益給業(yè)主,其自負盈虧;或者提成制,由物業(yè)公司組織招商經(jīng)營,業(yè)主按照經(jīng)營收益的一定比例向物業(yè)公司支付服務費,剩余的收益扣除合理成本外屬于業(yè)主共有。

“陽光是最好的防腐劑,小區(qū)公共事務唯有公開透明才可以真正做到監(jiān)管。無論是物業(yè)公司代管,還是業(yè)主委員會管理,或者物業(yè)公司與業(yè)主委員會共管,都應當依照法律規(guī)定定期將收支明細主動公示,接受業(yè)主的監(jiān)督?！鼻亓疗秸f,從業(yè)主的角度來說,也需增強公共收益權利意識,加強學習相關法律知識,依法維護自身權益。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,小區(qū)公共收益不僅涉及賬目的規(guī)范和公開問題,其背后還有監(jiān)管和規(guī)則體系完善等問題。要解決這些問題,既要從法律上對成立業(yè)委會提供更有力的支持,讓政府部門承擔更主動的角色,物業(yè)公司在業(yè)委會成立過程中履行更多強制性義務;同時又要讓小區(qū)公共收益的管理規(guī)則更加細化,如由政府部門統(tǒng)一制定公共收益公開的表格,對小區(qū)公共收益公開情況進行定期抽檢,對于隱瞞或篡改數(shù)據(jù)、侵吞業(yè)主利益的行為,須進行嚴厲處罰等;此外,還可以從公示方式上發(fā)力,如利用微信公眾號等新媒體平臺,將小區(qū)公共收益做好分類,由固定人員定期公布,保障業(yè)主的知情權。

“有關部門只有進一步完善法規(guī),從業(yè)委會組建、公共收益管理、違規(guī)懲治等方面不斷細化,不斷加大對業(yè)委會的支持力度和對物業(yè)公司的監(jiān)管力度,才能在社區(qū)內(nèi)形成更加均衡的治理模式,真正捍衛(wèi)業(yè)主的合法權益,推進共治共建共享的基層治理。”嚴躍進說。