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□ 本報記者 徐偉倫

□ 本報見習記者 白楚玄

近年來,隨著我國鄉(xiāng)村振興建設戰(zhàn)略不斷推進,農村改革展現(xiàn)出巨大的活力,農民收入持續(xù)增加,這也帶動了農村建房市場的繁榮發(fā)展。與此同時,基于農村建房相關主體之間各自立場和利益的不同,相應的摩擦和糾紛也逐漸增多。此類案件的爭議焦點主要集中在房屋質量問題、施工增減項的認定、超期完工損失的認定以及停工損失認定等方面。

【資料圖】

《法治日報》記者梳理了近年來北京市順義區(qū)人民法院審理的幾起涉及農村建房施工合同糾紛的典型案例,以期通過以案釋法,減少和預防農村建房施工合同糾紛,促進農村建房市場良性運轉,助力鄉(xiāng)村振興。

口頭承諾贈送項目

房主承擔舉證義務

許多準備建房的村民在選擇施工方時,往往會通過熟人介紹,或是向在建房屋的左鄰右舍詢問打聽?；诒舜酥g的良好信任關系,房主與施工方就建房的諸多事項大多都會以口頭方式約定,而非落實于書面合同中,這就很可能為日后取證留下隱患。

2021年4月5日,房主吳某與施工方姚某簽訂委托蓋房協(xié)議書,載明“吳某委托姚某包工包料蓋平房,每平方米1300元”。事后,吳某支付工程款15萬元,但姚某要求吳某還需支付包括化糞池在內的剩余工程款38688元。后因雙方協(xié)商未果,姚某將吳某起訴至法院。

“姚某曾承諾免費給我安裝走道門,但實際未安裝,應當退還相應費用;姚某還提出過,化糞池包含于下水工程之中,無需額外付費,因此不應屬于增項?！眳悄侈q稱,關于安裝走道門的問題,姚某曾口頭承諾免費為其安裝,但姚某對此不認可。

基于此,吳某提出反訴,要求姚某返還他多付的1.3萬元工程款,并賠償需要整改的工程費用3.8萬元。

順義法院經審理認為,根據(jù)相關法律規(guī)定,對于增項是否約定為贈送項目的舉證義務在發(fā)包方,即本案中的房主吳某。安裝走道門是否屬于贈送項目在合同中沒有明確約定,且吳某并未提供相關證據(jù)予以證明,故法院對于贈送項目的主張不予支持。

關于化糞池是否屬于增項的問題,法院認為,由于協(xié)議書并未就化糞池項目進行約定,雖然雙方承包方式為包工包料,但并無法解讀出姚某需要承擔該施工內容,且吳某也未提交相關證據(jù)予以證明,故法院認定化糞池屬于增項部分,因雙方無法就化糞池的沙子水泥費用及人工費達成一致,法院將酌情予以確定。

最終,法院判令吳某支付姚某工程款28000元,駁回姚某、吳某其他訴訟請求。

順義法院牛欄山法庭庭長胡泊稱,司法實踐中,在磋商階段,施工方為了能盡快促成建房合同的訂立,往往會口頭許諾贈送房主某些施工項目。但對于口頭承諾贈送的施工項目,當事人往往會遺漏在合同中進行約定,部分項目與某些合同通常載明的施工項目具有連貫性,也極易被房主忽略,如化糞池、下水井與下水工程具有連貫性,許多涉案合同中未就化糞池、下水井進行約定。此外,普遍存在對于部分贈送施工項目的贈送內容不明確的情況,例如壘院墻、平整院子等,施工方稱贈送該類項目的本意通常是免去人工費用,但房主卻認為是包工包料,導致雙方對費用產生分歧。

胡泊提醒,對于建房施工中所有增減項,雙方都應當明確記載于書面合同中,避免口頭約定的出現(xiàn),防止因合同事項約定不明導致爭議事項在庭審無據(jù)可依。

新增項目影響進度

建房工期理應延長

在施工階段,由于實際建造情況或房主新要求變更施工項目導致工期延誤,使得房主與施工方在結算時對相關費用產生分歧,這種情況應當如何計算工程款?

2021年3月15日,李某與韓某簽訂《房屋建設協(xié)議書》,約定李某為韓某建房,包工包料,工期至當年的11月底。然而,李某到2022年2月才完工。

韓某認為,李某完工時間不符合約定期限,故訴至法院,要求李某賠償其損失10萬元。李某辯稱,大部分項目按約定于2021年11月完工,但在施工過程中,韓某不斷要求增加或變動項目,并且欠付工程款,導致工程于2022年2月才施工完畢。因此,韓某不應按照合同約定的工期主張違約責任,應按照實際情況確定工期。

關于工期確定的問題,順義法院審理認為,本案中,雖然雙方事先已在合同中對于建房工期進行了明確約定,但實際施工中出現(xiàn)了許多合同外的新增項目或變更項目,導致現(xiàn)實情況與合同約定的施工進度不相符。此時如果仍要求韓某按合同約定的施工進度完工將有失公允,應按照施工的實際情況合理確定期限。

據(jù)此,順義法院判決駁回了李某的訴訟請求。

順義法院牛欄山法庭法官張婷表示,工期控制是農村建房過程中極容易出現(xiàn)問題的部分。因此,施工方與房主應該在合同中明確總工期,以及相應的違約責任,以便矛盾糾紛出現(xiàn)后依約解決。對于施工方而言,應制作施工進度計劃表,編制本次建房施工進度計劃,明確各工序的完成時間,每個進度完成后由房主簽字確認,以便有效地對工程進度進行控制。同時,合同履行中如出現(xiàn)因一方原因導致的長時間停工或者頻繁停工,雙方應當對工期是否延后進行重新約定并留存證據(jù),避免事后引發(fā)糾紛。

質量標準約定不明

存在瑕疵酌情減款

農村自建房缺少統(tǒng)一施工標準,能否對標國家商品房質量標準去驗收?

2020年8月14日,王某與張某簽訂合同,約定王某包工包料對張某的農村房屋進行翻蓋裝修。施工完成后,張某以建房工程存在線盒留得不夠、窗戶口不正、墻面凹凸不平等瑕疵,不符合國家商品房建筑標準為由,未按期支付工程款。

因為這筆工程款爭議,王某與張某產生了糾紛,王某妻子在索要工程款過程中與張某發(fā)生肢體沖突,造成王某妻子受傷。隨后,王某起訴至法院,要求張某支付工程款25000元。

順義法院審理后認為,根據(jù)雙方簽訂的合同內容和能夠確認的增減項綜合判定,被告張某確系欠付原告王某工程款25000元。同時,張某所稱工程瑕疵的情形也的確存在,但鑒于農村建房的施工合同關于質量標準通常約定不明,加之農村建房過程中通常無監(jiān)理單位,因此不應以國家商品房建筑標準來要求農村建房施工項目的質量。

最終,法院根據(jù)實際情況酌情認定施工瑕疵,并從工程款中予以扣減,判決張某支付王某工程款18000元。

張婷提醒,農村建房施工過程中,當雙方發(fā)生矛盾時,實踐中往往出現(xiàn)施工方召集家人、工人等去房主家討薪,房主方則以扣留工具、故意躲避等方式回應,以上行為不僅無益于問題的解決,反而會進一步激化矛盾。因此,在此種情況下,雙方首先應當基于誠實信用的契約精神,對瑕疵工程進行修補,修補不成的協(xié)商扣減金額,協(xié)商不成的再通過法律途徑依法維權,合理表達自身訴求。

對于維權中常見的申請鑒定事宜,胡泊表示,據(jù)統(tǒng)計,在順義法院近四年受理的該類案件中,70%案件的當事人在起訴之初都曾申請工程量鑒定或者工程質量鑒定,但最終實際啟動司法鑒定的案子卻是寥寥無幾,主要原因是鑒定的啟動條件和成本都超出當事人認知。首先,多數(shù)情況下鑒定機構會要求當事人提供施工圖紙,然而許多案件中施工方連草圖都無法提供,這將直接導致鑒定無法啟動;其次,鑒定成本過高,據(jù)統(tǒng)計,60%案件的結案標的均在10萬元以下,而此類案件最低鑒定費用是1萬元,這就意味著大部分案件的鑒定費用已高于雙方的爭議款項?；诖?經法官釋法說明,當事人衡量訴訟成本后大多會選擇放棄鑒定申請。

胡泊稱,自建房屬專業(yè)工種,建議房主在開工前了解必要建筑裝修知識,或者聘請專業(yè)監(jiān)理進行全過程監(jiān)督。房主在發(fā)現(xiàn)房屋建造出現(xiàn)問題時要及時與施工方進行溝通、立即修正,避免造成不可逆的損失、日后引發(fā)矛盾糾紛,同時要注意留存溝通過程及處理結果的相關證據(jù),以作日后維權之用。

為進一步延伸法院職能,加強訴源治理,順義法院于近期制作并發(fā)布了《農村建房施工合同風險告知書》,為雙方簽訂合同前提供參考,提示大家合同中至少應涵蓋告知書所提示內容,讓所簽合同切實成為維護雙方合法權益的法律保障,預防農村建房糾紛發(fā)生。

民法典相關規(guī)定

第二百九十三條 建造建筑物,不得違反國家有關工程建設標準,不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

第五百四十三條 當事人協(xié)商一致,可以變更合同。

第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

民事訴訟法相關規(guī)定

第六十七條 當事人對自己提出的主張,有責任提供證據(jù)。

當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù),或者人民法院認為審理案件需要的證據(jù),人民法院應當調查收集。

人民法院應當按照法定程序,全面地、客觀地審查核實證據(jù)。

老胡點評

隨著鄉(xiāng)村振興的推進,村民改造舊房、建設新房的意愿十分高漲,農村建房市場也隨之呈現(xiàn)出繁榮興旺景象。目前我國農村居民大多還是在自家宅基地上建設住房,由此而引發(fā)的矛盾糾紛也主要在房屋施工建設方面。從本期案例中我們可以看到,在房屋建設過程中,由于房主與施工方在建設工期、房屋質量、應付價款等方面理解不一,往往會造成糾紛并訴至法院。

農村建房市場之所以糾紛多發(fā),一方面在于一些村民的法律知識欠缺,在簽訂、履行房屋建設合同過程中存在許多漏洞和違約問題。另一方面,在農村建房市場領域目前還缺乏明確完善的質量標準,施工監(jiān)理、竣工驗收等方面的制度也尚付闕如,成為矛盾糾紛發(fā)生的根源,甚至成為安全事故的隱患。

鄉(xiāng)村振興,法治同行。在推進鄉(xiāng)村振興進程中,要重視法治的引領、保障作用,應加強宣傳普及民法典,使民法典中有關合同簽訂與履行的知識和觀念深入人心。同時,還應盡快完善、健全農村房屋建設市場立法和制度,不斷降低施工監(jiān)理和質量鑒定成本,從源頭上減少矛盾糾紛和安全事故的發(fā)生。 胡勇