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在我們的身邊，時常都可以看到買了房卻辦不到房產(chǎn)證(不動產(chǎn)證)的新聞。

不動產(chǎn)權證辦不下來，意味著房子的產(chǎn)權存在問題，麻煩的事情一大堆。

現(xiàn)實生活中，哪幾類新房沒法辦理不動產(chǎn)權證?

何為“大產(chǎn)證”和“小產(chǎn)證”?

在解釋哪些房子不能辦不動產(chǎn)權證之前，小編先科普一下，“大產(chǎn)證”和“小產(chǎn)證”及兩者之間的關系。

大產(chǎn)證

大產(chǎn)證是在房屋竣工驗收之后交付購房者之前，由房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請初始登記。對符合規(guī)定的申請，房地產(chǎn)管理部門應當在受理登記申請起30天內(nèi)作出準予登記的決定，頒發(fā)房地產(chǎn)權證。

小產(chǎn)證

小產(chǎn)證即將房地產(chǎn)開發(fā)商取得大產(chǎn)證的房地產(chǎn)分割以后，由購房者取得的房地產(chǎn)權證。就是我們平時說的“不動產(chǎn)權證”。也就是說，只有開發(fā)商辦出了“大產(chǎn)證”，購房者才可以辦理或者委托開發(fā)商辦理“小產(chǎn)證”即不動產(chǎn)權證。

哪些原因會導致開發(fā)商沒法辦“大產(chǎn)證”?

現(xiàn)實生活發(fā)生的無法辦理或者延遲辦理不動產(chǎn)權證的問題，大多是因為開發(fā)商無法或者沒有辦理“大產(chǎn)證”。

開發(fā)商擅自更改土地使用性質(zhì)

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：按照不同的用途和使用年限，土地可以分為商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地等。開發(fā)商不能擅自更改土地使用性質(zhì)，例如在工業(yè)劃撥用地上建住宅小區(qū)。這種房子不僅不能辦不動產(chǎn)權證，還可能被規(guī)劃國土部門依法收回土地。

開發(fā)商擅自更改規(guī)劃

開發(fā)商擅自更改規(guī)劃是指，建成的小區(qū)沒有按照之前的規(guī)劃施工，有所改動。

舉個例子，開發(fā)商在整體規(guī)劃中，小區(qū)配套設施有幼兒園、居委會、學校、配電用房等，但在實際開發(fā)中，出于費用的考慮，開發(fā)商擅自改變規(guī)劃，幼兒園等都未落實，出現(xiàn)這種情況也是無法取得“大產(chǎn)證”。

房屋未經(jīng)驗收或驗收不合格

這種情況最普遍!

房子驗收不合格主要包括，房屋質(zhì)量檢驗不合格、消防環(huán)保部門驗收不合格、開發(fā)商存在違建行為。

還有的是開發(fā)商因為種種原因，未交清相關稅款等，自然拿不到竣工手續(xù)。

開發(fā)商將工程抵押給了銀行

舉個例子。開發(fā)商A在施工的過程中，由于資金困難把工程抵押給銀行以換取貸款。在這種情況下，開發(fā)商想把建成的房子賣給購房者，就必須先到銀行對房源進行解押。如果購房者買了未解押的房子，就有被銀行收回的風險。

在集體土地上開發(fā)的小產(chǎn)權房

小產(chǎn)權房是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。由于小產(chǎn)權房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，所以不能辦理不動產(chǎn)權證。

從哪里獲悉開發(fā)商是否存在上述行為?

看到這里很多購房者會提出疑問，我們從哪里獲悉開發(fā)商是否存在上述行為?對此，相關律師表示，購房者可以要求開發(fā)商提供五證，即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》，只要這五證齊全，并且每一個環(huán)節(jié)都能順利辦理手續(xù)，這類商品房就能取得“大產(chǎn)證”。

需要注意的是，有時開發(fā)商提供的五證中，沒有《商品房銷售許可證》，而是《商品房預售許可證》，這種類型商品房能辦理不動產(chǎn)權證嗎?對此，相關律師表示，開發(fā)商具有《商品房預售許可證》的，基本就能辦理“大產(chǎn)證”。因為房管部門辦理預售的前提是：開發(fā)商已交納土地出讓金，取得《國有土地使用證》(國土資源局負責);已辦理《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》(規(guī)劃局負責);已辦理《施工許可證》(建設局負責);除土地出讓金外，工程總投資已達到25%以上。

開發(fā)商的“大產(chǎn)證”只是購房者辦理不動產(chǎn)權證的前提條件。購房者想辦理不動產(chǎn)權證，還需自身有購房資質(zhì)，且繳納了房產(chǎn)交易的相關稅費才行。

不動產(chǎn)權證書與房產(chǎn)證的區(qū)別

1.證件名稱不同

舊的房產(chǎn)證，全名為《中華人民共和國房屋所有權證》。而新的不動產(chǎn)權證書，全名為《中華人民共和國不動產(chǎn)權證書》。

2.監(jiān)制機關不同

舊的房產(chǎn)證，監(jiān)制單位為中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部，國務院機構改革前，為中華人民共和國建設部。而新的不動產(chǎn)權證書，監(jiān)制單位則為中華人民共和國國土資源部。

3.權證編號不同

舊的房產(chǎn)證包括兩個編號，分別是建房注冊和房屋所有權證號。新的不動產(chǎn)權證書包括證書編號和不動產(chǎn)權編號。

4.頒證詞不同

房產(chǎn)證頒證詞：根據(jù)《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，為保護房屋所有權人的合法權益，對所有權人申請登記的本證所列房產(chǎn)，經(jīng)審核屬實，特發(fā)此證。不動產(chǎn)權證頒證詞：根據(jù)《中華人民共和國物權法》等法律法規(guī)，為保護不動產(chǎn)權利人合法權益，對不動產(chǎn)權利人申請登記的本證所列不動產(chǎn)權利，經(jīng)審查核實，準予登記，頒發(fā)此證。

5.標注產(chǎn)權信息不同

房產(chǎn)證字正文需標注房屋所有權人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、房屋狀況、土地狀況等。其中，房屋狀況還需詳細注明房產(chǎn)的總層數(shù)、建筑面積(平方米)、套內(nèi)建筑面積、其他;土地狀況需要詳細注明房產(chǎn)附著土地的地號、土地使用權取得方式、土地使用年限，信息非常龐雜。不動產(chǎn)權證書在正文需標注權利人、共有情況、坐落、不動產(chǎn)單元號、權利類型、權利性質(zhì)、用途、使用期限和權利其他狀況，非常簡明扼要。