多知網2月15日消息，此前武漢新東方學校、百學匯、東方和力共同開發的“教育綜合體”項目正式對外披露。新東方這次跨界商業地產，最讓人關心的問題有兩個：第一、是否對外開放入駐，還是純粹是做一個升級加強版的新東方培訓Mall；第二、新東方教育綜合體的定位是什么，和普通地產商做的有教育機構入駐的項目有什么區別。

　　該項目合辦方之一的新東方百學匯CEO王立表示：“目前傳統業務暫不考慮引入競品項目，以新東方既有產業鏈的業務為主，幾個距離不遠的武漢新東方學校教學點會搬進新東方教育綜合體里。但是百學匯原來就定位做素質教育機構的入駐平臺，所以百學匯會有入駐的素質教育項目。”

　　再看目前新東方擺在第一位的整體戰略思路就是打通旗下各個產品，做完整的一套生態鏈體系。所以很明確，這個“教育綜合體”其實就是新東方在打通產品線下學員數據的同時開始進入的實體化整合思路。

　　不過這只是目的之一。從這個“教育綜合體”占地預計超過4萬平方米的規模來看，這必然是一筆不小的投入。如果純粹靠既有業務帶動，一個不小心就容易做成一個賠本的買賣，所以新東方的另外一個目的就是做教育配套的增值經濟。

　　據披露，“教育綜合體”的功能包括教育核心、教育配套、商業配套。王立進一步解釋：“教育核心其實就是指新東方生態鏈里的既有業務，教育配套則是會增加課后托管、電影院、兒童體驗等服務，商業配套則是將圍繞消費群體引進包括餐飲、文具、樂器店等。簡單的說，后兩者的構建都會以教育為出發點。以電影院的設計為例，預計會實現劇院功能，學生可以用來做兒童劇演出，也在這里面看公開課、直播課等。”

　　單體門店式培訓機構通常的輻射范圍大約為2.5-3公里，門店規模在1000平方米上下，并且產品品類集中單一，這直接導致家長和學生每次的駐留時間不長。所以，新東方教育綜合體的思路就是通過擴大產品經營品類，延長學生和家長的駐留時間，創造多品類、多次消費的機會。

　　王立算了一筆賬，以項目落成有近1.5萬的新東方學生進入綜合體學習來計算，平均每位學生到達的次數大概是一周1-2次，也就是保守估計，這里每周會有至少1.5-3萬的客流量。另外，學生來上課還有家長陪伴，當教育綜合體內的商業配套項目逐漸增多，很多家長針對孩子的其它需求也可以一并在這里滿足，比如帶他們購物、休閑等。在商場線下門店普遍遭遇沖擊的情況下，這個數量的人流量是很可觀的。

　　實際上，新東方從2014年就開始籌備教育綜合體的項目，目前全國約有6個城市開始了籌備，為此新東方還專門成立了一家負責商業運營的子公司東方和力。和新東方系其他品牌不同之處是，東方和力招募的員工都需要有商業地產運營的背景。

　　早在新東方之前，已經有不少先行者嘗試過教育相關的商業地產。但是在王立看來，這其中有兩個核心問題一直沒有得到解決：第一、純商業地產的出發點并非教育，因此業態還是沒有脫離傳統的收租金的模式。這直接導致商戶之間的競爭性，客戶信息是割裂的，不可能實現共享;第二、客戶粘性缺失。客戶去商場消費可以被列為非規劃性行為，不能保證頻率。以當下商場辦理會員卡的情況為例，如果有30%以上的客戶能辦理會員卡就已經很理想了。

　　所以，對于商業配套里的入駐商戶而言，新東方學生將帶來的穩定頻次的消費人群是很有吸引力的。同時，對于商戶也可以根據學生群體的訴求訂制產品。這種感覺有點像每個學校附近都可以帶動一條龍產業，包括教輔書店、文具店、零食小吃、禮品店。書店老板常常可以業務嫻熟地告訴學生和家長，幾年級會用什么書、用什么配套書卷。

　　于新東方而言，“產品鏈整合+一條龍經濟”的教育綜合體思路從理論層面上可以同時解決兩個問題。不過要玩轉商業地產畢竟少不了高投入，Mall式發展是否適應培訓產業以及其帶出的以學生群體為主的業態，下一步就是對新東方商業運營和整合能力的一個重大考驗了。(多知網 邱珣)